Energetski certifikat zgrade snažan je marketinški instrument uveden kako bi korisnicima i vlasnicima zgrada dao informaciju o energetskom stanju zgrade, energetskoj potrošnji ali i mogućnostima za primjenu troškovno optimalnih mjera za povećanje energetske učinkovitosti. U uvjetima rasta cijena enegije nužne za funkcioniranje zgrade, informacija o energetskoj potrošnji bitni je element kod planiranja ukupnih režijskih troškova, a kod formiranja cijene zgrade ili cijene najma odnosno zakupa ima sve veću ulogu na tržištu nekretnina.
Obveza energetskog certificiranja zgrade
Zgrade su u fokusu politika i mjera energetske učinkovitosti. Kao najveći pojedinačni potrošači, s potrošnjom većom od 40% konačne energije i emisijama ugljičnog dioksida od oko 35%, zauzimaju značajno mjesto kod planiranja ukupnih ušteda na energiji u cilju postizanja zacrtanih ciljeva Europske unije u 2020. godini. Budući da se zgrade grade s ciljem da traju relativno dugo, te da u njima provodimo najveći dio svog života, važno je voditi računa o potrošnji energije u zgradi, trajnosti materijala zgrade te zdravoj i ugodnoj unutarnjoj klimi prostora.
Kako bi se promovirala primjena mjera za povećanje energetske učinkovitosti u zgradarstvu i time pridonijelo ukupnom smanjenju potrošnje energije, utvrđena je obveza energetskog certificiranja zgrada. Prema zahtjevu Direktive 2010/31/EU Europskog parlamenta i Vijeća od 19. svibnja 2010. o energetskoj učinkovitosti zgrada (dalje EPBD II) potrebno je energetski certificirati sve nove zgrade prije uporabe te zgrade koje se prodaju ili iznajmljuju. Dodatno, države članice Europske unije dužne su osigurati da zgrade koje koriste tijela javne vlasti i koje javnost često posjećuje (uredske zgrade tijela javne vlasti, restorani, hoteli, supermarketi, ..), imaju energetski certifikat zgrade izložen na mjestu koje je dostupno svim posjetiteljima.
Nema posebnih uvjeta u odnosu na izgled energetskog certifikata, no utvrđena je nužnost određenih elemenata poput referentnih vrijednosti – vrijednosti propisanih važećim propisima. Referentne vrijednosti služe vlasnicima i korisnicima za usporedbu energetskog svojstva konkretne zgrade s tim propisanim vrijednostima, tj. da mogu usporediti svoju zgradu sa zgradom koja bi se gradila sukladno važećim propisima u odnosu na energetska svojstva. Energetsko svojstvo zgrade prema EPBD II jest izračunata ili izmjerena količina energije koja je potrebna za zadovoljavanje potrebe za energijom povezane s karakterističnom uporabom zgrade, a koja između ostalog uključuje energiju koja se koristi za grijanje, hlađenje, ventilaciju, pripremu tople vode i osvjetljenje.
Energetski certifikat mora sadržavati preporuke za poboljšanje energetskog svojstva koje su troškovno učinkovite i troškovno optimalne. Također, potrebno je ohrabriti vlasnike zgrada javnih vlasti da primjene mjere za poboljšanje energetske učinkovitosti i na taj način budu primjer drugima.
Prema EPBD II, vlasnik mora potencijalnom kupcu ili najmoprimcu predočiti važeći energetski certifikat i na taj način omogućiti mu da tu informaciju uzme u obzir kod donošenja odluke o kupnji ili unajmljivanju. Ukoliko se oglas za prodaju ili iznajmljivanje zgrade ili dijela zgrade objavljuje u komercijalnim medijima tada je energetski certifikat sastavni dio tih oglasa. Ova je obveza nastupila 09. siječnja 2013. godine za sve države članice Europske unije.
Energetsko certificiranje i tržište
Na cijenu zgrade odnosno njezinog dijela utječe više faktora koji uključuju lokaciju, starost gradnje, položaj u zgradi i sl. Za svoju normalnu funkciju, zgrade nužno troše energiju. U uvjetima visokih cijena energije te prognoziranog rasta cijena energije, potencijalni kupci odnosno najmoprimci ili zakupci, uz ostale elemente, kod donošenja odluke o kupnji ili najmu odnosno zakupu, sve više vode računa i o energetskim potrebama te zgrade. Zgrada dobrih energetskih karakteristika u pravilu ima i dobre karakteristike u odnosu na zaštitu od buke, bolju ugodnost za korisnike te manje troškove održavanja i veću trajnost.
Slika: izlaganje energetskog razreda u oglasima u Francuskoj
Da bi se mogao ocijeniti eventualni utjecaj energetskog certificiranja i energetskih karakteristika zgrade izraženih na energetskom certifikatu na tržište, prije svega nužno je da su potencijalni kupci i najmoprimci odnosno zakupci upoznati s certifikatom i njegovim značenjem, da ga razumiju te da imaju povjerenja u informacije koje su na njemu navedene. Zbog tih razloga nužno je informacije o energetskim svojstvima zgrade koje se nalaze na energetskom certifikatu približiti korisnicima kako bi ih bolje razumjeli. Izražavanje energetskog razreda u obliku kWh/m2 ili kg emisija ugljičnog dioksida nije najrazumljivije za širu populaciju korisnika, pa je potrebno pored njih uključiti i dodatne parametre ili dodatne informacije kojima se, na korisnicima razumljiviji način, predočuju energetska svojstva zgrade.
Povjerenje korisnika u podatke u energetskom certifikatu druga je važna karika u procesu postizanja cilja primjene predloženih mjera za povećanje energetske učinkovitosti iz energetskog certifikata. Da bi se to postiglo potrebno je provoditi učinkovite kontrole izdanih energetskih certifikata, javnosti učiniti dostupnim metodologiju izračuna energetskog svojstva zgrada, osigurati transparentnost informacija za vlasnike i korisnike zgrada, te osigurati alat za izračun koji je izrađen ili validiran od strane nadležnog tijela. Također je potrebno javnosti učiniti dostupnim bazu podataka o osobama koje provode energetsko certificiranje zgrada kao i podatke o izdanim energetskim certifikatima.
Posebnu ulogu u razumijevanju, širenju i pružanju informacija iz energetskog certifikata korisnicima i budućim korisnicima zgrada imaju profesionalci na tržištu nekretnina, dok stručne osobe s ovlaštenjem za kontrolu imaju zadaću da provode kontrole ispravnosti energetskih certifikata i time utječu na povećanje kvalitete.
Kako bi se ocijenio utjecaj energetskog certificiranja i energetskog razreda zgrade na tržište provedeno je više istraživanja u razdoblju 2009.-2012. u Austriji, Cipru, Francuskoj, Irskoj, Portugalu, Velikoj Britaniji i Belgiji.
Ta istraživanja su pokazala da je promjena cijene zgrade ili njezinog dijela na tržištu dodatno vezana i na mjesto istraživanja pa je porast cijene u pravilu izraženiji izvan velikih gradova. Premda su uzorci na kojima je izvršeno istraživanje ograničeni brojem i uzorkom država a certifikacijske sheme nisu potpuno usporedive, može se utvrditi da je učinak energetskog certificiranja na tržište pozitivan.
Istraživanja koja su provedena u Francuskoj (provedena su tri, a posljednje početkom 2012. godine) pokazala su da profesionalci na tržištu (većina posrednika u prodaji nekretnina i advokata) razumiju značenje energetskog certificiranja i energetskih razreda zgrada, što znači da su sposobni ispuniti svoju ulogu vezano na pružanje informacija o energetskim karakteristikama zgrada koje se prodaju ili iznajmljuju. Transparentnost informacija na energetskim certifikatima, online dostupna baza podataka o izdanim energetskim certifikatima, kao i povećana kompetencija stručnih osoba koje izdaju energetske certifikate pokazali su pozivitni utjecaj na cijene kod prodaje kao i kod iznajmljivanja. Prema istraživanju provedenom u Marseju i Lilu rezultati pokazuju da tržište prepoznaje energetsku učinkovitost, pogotovo kada se radi o stanovima gdje jedan viši energetski razred podiže cijenu za cca 3,2% u Lilu i cca 4,3% u Marseju.
Prema rezultatima istraživanja, u Austriji, u Beču i okolici Beča jedan viši energetski razred podiže cijenu kod prodaje za oko 8% a kod iznajmljivanja za oko 4,4%. Razlike utjecaja su evidentirane prema regijama, pa je veći pozitivni utjecaj zabilježen u području Beča u odnosu na donji dio Austrije.
U Irskoj energetska učinkovitost također ima pozitivni utjecaj na formiranje cijene: jedan viši energetski razred podiže cijenu za cca 2,8% kod prodaje i 1,4% kod iznajmljivanja.
Pozitivna reakcija tržišta na bolje energetske karakteristike zgrada pokazuje da su potrošači -kupci spremni platiti višu cijenu za zgradu koja će im osigurati niže režijske troškove na energiji u budućem razdoblju korištenja. Ti rezultati upućuju na postojanje određenih financijskih potencijala koji se mogu iskoristiti kod pripreme politika energetskih obnova zgrada ali i gradnje novih zgrada viših energetskih standarda koji teže „zgradama gotovo nulte energije“ kao obveznog standarda od 2021. godine.
Zaključak
Obveza iz EPBD II koja se odnosi na energetsko certificiranje zgrada ima snažnu promidžbenu zadaću s ciljem da ponuka vlasnike i korisnike na primjenu mjera troškovno optimalnih ili učinkovitih za poboljšanje energetskog svojstva zgrade. Krajnji cilj – smanjenje energetskih potreba zgrade uz očuvanje ili poboljšanje unutarnjih uvjeta postiže se na dobrovoljnoj osnovi. Obzirom na prognoze rasta cijena energije troškovi za energiju imaju sve veći utjecaj na planiranje i ostvarenje tekućih troškova za energiju zbog uporabe zgrade. U tim okolnostima na formiranje ukupne cijene zgrade ili njezinog dijela, pored ostalih čimbenika, utjecaj imaju i energetske karakteristike zgrade. Dostupnost, razumijevanje informacija, stupanj svijesti korisnika i vlasnika zgrada kao i potencijalnih kupaca ili unajmljivača odnosno zakupaca o energetskom svojstvu zgrade, ima određeni utjecaj kod donošenja odluka o kupnji ili najmu odnosno zakupu zgrade ii njezinog dijela. U tom procesu važna je dobra promidžba i informiranje, a posebnu ulogu imaju i profesionalci kao što su osobe koje sudjeluju u prometu nekretnina kao posrednici kod prodaje ili najma odnosno zakupa.
mr.sc. Nada Marđetko Škoro, dipl.ing.građ.
Literatura:
- Direktiva 2010/31/EU Europskog parlamenta i Vijeća od 19. svibnja 2010. o energetskoj učinkovitosti zgrada
- Energy performance certificates in buildings and their impact on transaction prices and rents in selected EU countries, final report, European Commission 19 April 2013
