Jedan od osnovnih uvjeta za postizanje standarda nisko energetske ili pasivne gradnje, uz kvalitetnu toplinsku izolaciju, je i zrako-nepropusna izvedba ovojnice zgrade.
Zgrade koje troše malu količinu energije za grijanje (nisko energetske < 50 kWh/m2god odnosno energetski razred B ili pasivne < 15 kWh/m2god – energetski razred A+) osim kvalitetne toplinske izolacije neprozirnih dijelova zgrade i izbjegavanja toplinskih mostova te kvalitetne izvedbe prozirnih dijelova zgrade (prozori, vrata), moraju udovoljiti i zahtjevu o minimalnoj propusnosti zraka kroz čitavu ovojnicu zgrade. Naime, zrak u zgradi je zagrijan na željenu temperaturu (20°C) i svako njegovo propuštanje kroz ovojnicu zgrade, znači i direktan gubitak energije.
Interesantno je (Slika 1) uočiti da kroz prozore i vrata ‘pobjegne’ oko 20% zraka, dok istovremeno kroz spojeve stropova zidova i podova ‘pobjegne’ čak trećina količine zraka. Preostalih 50% gubitaka zraka se dešava kroz naoko zanemarive detalje (instalacije za vodu, ventilacija u sanitarijama, elektro utičnice, …).
Slika 1: Zrak ´bježi´ iz kuće na sve strane
Gubitak, odnosno propuštanje zraka, znači i direktni gubitak energije koju smo prethodno potrošili za grijanje tog istog zraka. Dakle, povećavajući zrako-nepropusnost zgrade smanjujemo potrebu za energijom za grijanje.
Iz tog razloga je i definiran način na koji će se vršiti mjerenje odnosno kontrola zrako-nepropusnosti te dozvoljene granične veličine kojima pojedine vrste građevina moraju udovoljavati.
Unutar zgrade kojoj želimo izmjeriti zrako-nepropusnost moramo pomoću ventilatora kojim isisavamo zrak stvoriti podtlak od 50Pa (Slika 2).
Slika 2: Način ispitivanja zrako-nepropusnosti
Nakon toga počinjemo mjeriti količinu odnosno volumen zraka (m3) koji tokom jednog sata prođe kroz taj ventilator. Kvocijent izmjerenog volumena zraka i neto volumena prostorije daje nam podatak o broju izmjena zraka unutar zgrade tokom jednog sata, označava se sa n50 (1/h) i predstavlja podatak o zrako-nepropusnosti zgrade. Samo ispitivanje nazivamo ‘Blower door test’.. U kombinaciji s termovizijskom kamerom, možemo vrlo precizno detektirati mjesta propuštanja unutar zgrade te ih na adekvatan način zabrtviti.
U sljedećoj tabeli su dani podaci o maksimalno dozvoljenim vrijednostima zrako-nepropusnosti za pojedine vrste zgrada:
Osim što može značajno pogoršati energetsku bilancu zgrade, zrakopropusnost ovojnice može biti uzrokom i velikih građevinskih šteta. Naime, sa zrakom iz grijanog prostora u konstrukciju ulazi i vlaga. Kako je izolacijski materijal paropropustan, a ujedno i dobar izolator, to će se unutar njega vlaga iz zraka naglo ohladiti i pretvoriti u kapljice vode. Voda u konstrukciji neminovno znači i pojavu građevinskih šteta.
U pravilno izvedene konstrukcije prodire veoma mala količina vlage. Uz postignutu zrako-nepropusnost n50 od 0,6 (1/h) ta količina iznosi 1 (g/dan/m2). S druge pak strane, ukoliko je konstrukcija zrakopropusna u nju dnevno prodire i nakuplja se značajna količina vlage.
Zrako-nepropusnost postižemo postavljanjem parne brane između toplinske izolacije i unutarnje obloge prostora. 
Slika 3: Niskoenergetske i pasivne kuće moraju imati kvalitetan ventilacijski sustav koji ih opskrbljuje zrakom
Izuzetno je važno kvalitetno zalijepiti i zabrtviti sve spojeve parne brane, jer greške u ovom segmentu znače s jedne strane gubitak energije, a istovremeno i dobitak neželjene vlage u konstrukciju. Mjerenja su pokazala da kroz fugu širine 1mm i dužine 1m, dnevno u konstrukciju prodire čak do 2,5 litre vode.
Rješenje ovog problema su ‘pametne’ parne brane, koje se prilagođavaju režimu ljeto/zima i svojim ‘otvaranjem’ ljeti (sD=0,2 m) i ‘zatvaranjem’ zimi (sD=5 m) rješavaju problem mogućeg nakupljanja vlage u konstrukcijama.
Zbog visokog stupnja zrako-nepropusnosti koja garantira vrlo male toplinske gubitke, sve zgrade građene u skladu sa standardom nisko energetske ili pasivne gradnje, moraju imati kvalitetan ventilacijski sustav (Slika 3) koji u zgradu dovodi svježi i iz nje odvodi istrošeni zrak.
Kako ove zgrade u usporedbi s današnjom gradnjom troše i do 10 puta manje toplinske energije, ovakav ventilacijski sustav s kvalitetnim rekuperatorom topline je dovoljan za njihovo grijanje.
